Manual de Convivencia en Propiedad Horizontal 

El Manual de Convivencia es una herramienta de autorregulación fundamental para garantizar la tranquilidad, la seguridad y el valor patrimonial en condominios, edificios y conjuntos residenciales bajo el régimen de la Ley 675 de 2001 en Colombia.

Sin embargo, para que un manual tenga validez jurídica, no basta con incluir prohibiciones arbitrarias. Debe estar plenamente alineado con el Reglamento de Propiedad Horizontal (RPH) y garantizar los derechos constitucionales de los propietarios y residentes.

Regulaciones Clave en la Convivencia Vecinal

1. Tenencia Responsable de Mascotas

El manual debe equilibrar los derechos de los tenedores de animales con la tranquilidad de la comunidad:

• Tránsito por áreas comunes: Obligatoriedad de uso de traílla o correa. Para razas de manejo especial, uso obligatorio de bozal conforme al Código Nacional de Seguridad y Convivencia Ciudadana.

• Higiene y sanidad: Recogida inmediata de desechos fisiológicos por parte del tenedor. Las áreas de juegos infantiles o zonas de picnic pueden contar con restricciones específicas por salubridad.

• Control de ruidos: Medidas preventivas sobre ladridos o ruidos persistentes en horarios nocturnos que alteren el descanso.

2. Control de Ruidos Molestos y Fiestas

El ruido excesivo es la principal causa de conflictos en conjuntos residenciales:

• Límites de horarios: Definición clara de horarios de silencio (por ejemplo, de domingos a jueves de 10:00 p. m. a 6:00 a. m., y fines de semana hasta las 12:00 a. m. o 1:00 a. m.).

• Medición e intensidad: Remisión a los límites de decibeles permitidos por las autoridades ambientales en zonas residenciales.

• Salones sociales: Obligación de firmar un acta de compromiso previa al uso del salón comunal para eventos privados, definiendo la hora de apagado de los equipos de sonido.

3. Uso Óptimo de Zonas Comunes

• Régimen de uso: Horarios, aforos máximos y reserva previa para zonas como gimnasios, piscinas, BBQs y canchas.

• Restricción de servicios no esenciales: En caso de reincidencia o infracciones severas, se pueden suspender temporalmente el uso y goce de zonas comunes no esenciales (piscina, salón social, sauna). Atención: Nunca se podrá restringir el acceso a zonas comunes esenciales como la portería, parqueaderos o vías de acceso.

Asambleas en Propiedades horizontales

¿Cómo Redactar o Actualizar un Manual de Convivencia para Parqueaderos de Visitantes y Fiestas?

El artículo 22 de la Ley 675 de 2001 establece que los parqueaderos de visitantes son bienes comunes destinados al goce general y no pueden ser objeto de uso exclusivo por parte de residentes.

Paso a Paso para la Redacción y Aprobación

1. Redacción de la Normativa de Parqueaderos de Visitantes:

   • Tiempo límite: Establecer un límite máximo de horas de parqueo gratuito (ejemplo: 2 a 4 horas).

   • Cobro por uso: A tenor de la Ley 675, la asamblea puede autorizar el cobro por el uso prolongado de parqueaderos de visitantes como fuente de ingresos para la copropiedad.

   • Prohibición a residentes: Prohibir explícitamente que propietarios e inquilinos parqueen sus vehículos particulares en las celdas de visitantes para eludir el uso de sus propios parqueaderos.

2. Tipificación de la Infracción por Fiestas Extemporáneas:

   • Definir gradualmente la falta: leve (primer llamado de atención), grave (reincidencia o exceso de ruido desmedido tras llamado de seguridad) y muy grave.

3. Aprobación Legal:

   • Las sanciones deben estar tipificadas en el Reglamento de Propiedad Horizontal registrado por escritura pública o en el Manual de Convivencia legítimamente aprobado por la Asamblea General de Copropietarios.

Debido Proceso y Aplicación Legal de Multas

Para que una sanción o multa no sea revocada mediante una acción de tutela o demanda ante la justicia civil, la administración debe respetar de manera estricta el Debido Proceso (Artículo 29 de la Constitución Política de Colombia.

Protocolo para la Aplicación de Sanciones

1. Notificación Formal por Escrito: Se le comunica al presunto infractor la falta cometida, señalando el día, la hora y el numeral específico del manual violado.

2. Derecho a Descargos: Se le concede un término razonable (generalmente entre 5 y 10 días hábiles) para que presente sus explicaciones y aporte pruebas por escrito o ante el Consejo de Administración o Comité de Convivencia.

3. Órgano Competente para Sancionar: Ni el Administrador ni el Comité de Convivencia tienen potestad legal para imponer multas. La facultad sancionatoria recae únicamente en la Asamblea General o en el Consejo de Administración si esta función le fue delegada expresamente en el reglamento.

4. Límites Financieros a las Multas (Artículos 59 a 61, Ley 675):

   • Sanciones no pecuniarias: Publicación en listas de morosos/infractores (en lugares no transitados por visitantes) y suspensión de uso de zonas comunes no esenciales.

   • Multas pecuniarias: No pueden ser superiores al valor de dos (2) cuotas de administración mensuales por cada infracción, ni sumar más de diez (10) cuotas en caso de multas sucesivas por reincidencia.

5. Derecho de Impugnación: El infractor sancionado puede impugnar la decisión dentro de los dos (2) meses siguientes a su notificación ante un juez civil municipal mediante proceso verbal sumario.