Convocatoria y Quórum en Propiedad Horizontal: Guía Básica bajo la Ley 675 de 2001
Liderar una comunidad bajo el régimen de Propiedad Horizontal en Colombia exige un cumplimiento riguroso de la normativa para evitar que las decisiones de la asamblea sean impugnadas. La Ley 675 de 2001 establece reglas claras sobre cómo se debe convocar a los copropietarios y qué porcentaje de participación se requiere para sesionar y decidir válidamente.
1. La Convocatoria: El primer paso para la legalidad
La convocatoria es el acto mediante el cual se cita a los propietarios a la Asamblea General (ordinaria o extraordinaria). Según el Artículo 39, existen puntos innegociables:
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¿Quién convoca?: El administrador, en primera instancia. También pueden hacerlo el Consejo de Administración, el Revisor Fiscal o un grupo de propietarios que represente al menos el 20% de los coeficientes de copropiedad.
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Antelación: Para asambleas ordinarias, la notificación debe enviarse con un mínimo de 15 días calendario de antelación. Para las extraordinarias, el tiempo debe ser suficiente para que los propietarios se enteren, a menos que el reglamento interno dicte algo específico.
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El medio: Debe enviarse a la última dirección registrada por el propietario. Hoy en día, el correo electrónico es válido si así se ha autorizado previamente.
Nota clave: No olvides adjuntar el orden del día y, si se van a aprobar estados financieros, estos deben estar a disposición de los propietarios durante el término de la convocatoria.
2. El Quórum: ¿Cuántos se necesitan para sesionar?
El quórum es la cantidad mínima de participantes necesarios para que la reunión pueda deliberar y decidir. La Ley 675 distingue entre:
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Quórum Deliberatorio (Regla General): La asamblea podrá sesionar con un número plural de propietarios que represente, por lo menos, más de la mitad de los coeficientes de copropiedad (50% + 1).
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Reuniones de Segunda Convocatoria: Si el día de la reunión no hay quórum, se debe realizar una nueva cita. Según el Artículo 41, si la convocatoria inicial lo preveía, se puede sesionar al tercer día hábil siguiente a las 8:00 p.m., donde se podrá decidir con un número plural de propietarios, sin importar el coeficiente que representen (excepto para decisiones de mayoría calificada).https://pisoytecho.com/motivos-para-modificar-el-reglamento-de-propiedad-horizontal/
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3. Decisiones de Mayoría Calificada (70%)
No todas las decisiones se toman por mayoría simple. El Artículo 46 especifica que se requiere el voto favorable de propietarios que representen al menos el 70% de los coeficientes totales para temas críticos como:
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Cambios en el reglamento de propiedad horizontal.
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Desafectación de bienes comunes no esenciales.
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Reconstrucción del edificio en caso de destrucción parcial.
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Adquisición de bienes inmuebles para la copropiedad.
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Imposición de expensas extraordinarias que superen cuatro veces la cuota ordinaria mensual.
4. Consejos para una Asamblea Exitosa
Para evitar que la asamblea se vuelva un caos o termine en una impugnación judicial:
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Verifique el coeficiente: En PH no se vota «por persona», se vota por el porcentaje de propiedad que figura en la escritura.
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Poderes de representación: Asegúrese de que los poderes otorgados cumplan con las formalidades exigidas por su reglamento interno.
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Claridad en el acta: El acta es el documento legal que respalda lo decidido; debe ser fiel a lo ocurrido y firmada por el presidente y secretario de la asamblea.