¿Cuándo es necesaria la reconstrucción de una propiedad horizontal?
La reconstrucción de una propiedad horizontal es un proceso que puede surgir por diversas razones, generalmente relacionadas con el deterioro estructural, desastres naturales o decisiones de la comunidad de propietarios. En Colombia, la normativa establece criterios específicos para determinar cuándo es obligatorio reconstruir un edificio o conjunto residencial bajo este régimen.
1. Deterioro estructural significativo
Con el paso del tiempo, las edificaciones pueden sufrir desgaste debido a factores como la humedad, la corrosión de materiales, fallas en la cimentación o problemas en la estructura. Cuando el deterioro compromete la seguridad de los residentes, se hace necesaria una reconstrucción parcial o total para garantizar la estabilidad del inmueble.
2. Destrucción por desastres naturales
Eventos como terremotos, incendios, inundaciones o deslizamientos de tierra pueden causar daños severos a una propiedad horizontal. En estos casos, la reconstrucción es obligatoria si el daño es menor al 75% del valor comercial del edificio. Si el daño supera este porcentaje, la asamblea de propietarios puede decidir reconstruirlo con el voto favorable de al menos el 70% de los coeficientes de propiedad.
3. Cumplimiento de normativas urbanísticas
Las autoridades pueden exigir la reconstrucción de una propiedad horizontal cuando esta no cumple con las regulaciones de seguridad, accesibilidad o planeación urbana. Esto puede incluir la necesidad de reforzar estructuras para cumplir con normas antisísmicas o adaptar el edificio a nuevas disposiciones legales.
4. Extinción parcial de la propiedad horizontal
Si la destrucción afecta solo una parte del conjunto, los propietarios de esa sección deben asumir los costos de reconstrucción en proporción a sus coeficientes de copropiedad. Sin embargo, si no es posible extinguir parcialmente la propiedad horizontal, la reconstrucción se vuelve obligatoria para todo el conjunto.
5. Decisión de la comunidad de propietarios
En algunos casos, los propietarios pueden optar por reconstruir el edificio para modernizarlo, mejorar su infraestructura o aumentar su valor comercial. Esta decisión debe ser tomada en asamblea y contar con el respaldo de la mayoría de los propietarios.
6. Cobertura de seguros
Las propiedades horizontales suelen contar con pólizas de seguro contra incendios y terremotos. Si ocurre un siniestro, las indemnizaciones pueden destinarse a la reconstrucción del edificio. En caso de no reconstruirse, los fondos se distribuyen entre los propietarios según sus coeficientes de copropiedad.
Conclusión
La reconstrucción de una propiedad horizontal es necesaria cuando el deterioro compromete la seguridad, cuando ocurre un desastre natural, por exigencias normativas, o por decisión de la comunidad de propietarios. Es fundamental contar con un plan de acción y evaluar las opciones de financiamiento, incluyendo seguros y contribuciones de los propietarios, para garantizar una reconstrucción eficiente y segura.